¿Cuánto cuestan los gastos de cierre al comprar una casa? – Estimaciones

Desde el día en que comienza a mirar distraídamente las listas de propiedades inmobiliarias hasta el momento en que firma el último documento de cierre, el proceso deComprar una casaNormalmente lleva meses. Durante ese tiempo, deben suceder muchas cosas: exhibiciones, Haciendo una oferta, completar una solicitud de préstamo, una tasación y una inspección. Es suficiente para abrumar incluso al comprador más organizado.

Comprar una casa no es barato, y no solo porque probablemente sea la compra más grande de su vida. El cierre de la compra de una vivienda también es costoso. Según Zillow, los costos de cierre en Estados Unidos suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de venta. Una encuesta de Bankrate reveló que los costos combinados de cierre, originación y terceros de la hipoteca (que pueden agruparse bajo el término "costos de cierre") promedian $5,078. Según la encuesta, Texas reporta los costos de cierre hipotecario más altos, mientras que Nevada tiene los más bajos.

La buena noticia es que los costos de cierre no dependen únicamente de la ubicación geográfica ni son fijos desde el momento en que elige un prestamista. Es posible comparar precios para algunos componentes individuales de su factura total de cierre, como el seguro de título, y reducir significativamente el costo de artículos que no está permitido comparar. Al mismo tiempo, usted es responsable de pagar algunos artículos por adelantado al cierre, antes de su vencimiento. Estos se conocen como "prepagos" y generalmente incluyen gastos de depósito en garantía, como el seguro hipotecario privado, el seguro de propietarios (seguro contra riesgos) y los impuestos sobre la propiedad. Necesita llevar fondos suficientes al cierre para cubrir sus prepagos.

Definiciones y términos clave

Antes de entrar en los aspectos esenciales de los costos de cierre de bienes raíces residenciales, conviene dar algunas definiciones:

• Estimación del préstamoEste es un documento en lenguaje sencillo que su prestamista está legalmente obligado a proporcionarle antes del cierre. El presupuesto del préstamo describe todos los elementos de cierre con estimaciones aproximadas o rangos estimados de sus costos reales. También indica claramente qué elementos puede comparar.
• Declaración de liquidaciónEste es el resumen oficial de la transacción inmobiliaria, que generalmente se presenta al menos un día hábil antes del cierre. También conocido como declaración HUD-1, el informe de cierre incluye todos los costos de cierre, además del precio de compra, el pago inicial y las comisiones del agente.
• Cierre pagado fuera del plazoEste término, generalmente abreviado como "POC" en el estado de cuenta de cierre, indica que el comprador pagó el costo antes del cierre. Ciertos costos, como las primas del seguro de vivienda del primer año y los honorarios de inspección de la vivienda, se pagan frecuentemente fuera del cierre. Existe cierta ambigüedad sobre si los honorarios pagados fuera del cierre pueden denominarse correctamente "costos de cierre", pero esta publicación no distingue entre los costos pagados fuera del cierre y los costos pagados al cierre.
• depósito de garantíaAl presentar una oferta por una casa, es habitual incluir un depósito de garantía para demostrar su intención de comprar la propiedad. Este depósito suele ser un pequeño porcentaje (menos del 1%, a menudo el 0.5%) del precio de venta de la vivienda (o de su oferta). Si el vendedor acepta la oferta, el depósito se deposita en una cuenta de garantía. Si la transacción se cierra sin incidentes, el depósito se aplica a los costos de cierre, lo que reduce sus gastos de bolsillo el día del cierre. Si la transacción no se concreta, generalmente, aunque no siempre, se recupera el depósito.
• ComisionesLas comisiones del corredor no se consideran costos de cierre, aunque representan una parte significativa del valor de la transacción (generalmente el 6 %), que se divide equitativamente entre los agentes del comprador y del vendedor. Las comisiones se deducen del precio de venta antes de que el vendedor reciba el dinero, por lo que los compradores no son los responsables finales de pagarlas.

Su estimación de préstamo probablemente incluirá numerosos elementos de cierre, así como algunos consejos generales para reducir sus costos de cierre, ya sea individualmente o en conjunto. Si bien esta guía es exhaustiva, los elementos de cierre y los rangos de costos podrían variar significativamente de lo que se describe a continuación, por lo que es recomendable hablar con un agente o abogado inmobiliario en su área antes de comenzar el proceso de compra.

Costos de cierre que puede comparar después de elegir un prestamista

Antes de elegir su prestamista, teóricamente tiene control total sobre sus costos de cierre. Por lo tanto, su elección de prestamista es de gran importancia; sin embargo, dado que la tasa de interés y las condiciones de su préstamo probablemente afecten el costo final de su vivienda más que los costos de cierre, no debería elegir un prestamista que ofrezca tasas o condiciones menos favorables simplemente porque no cobran tanto por una tasación de vivienda o porque no cobran la comisión de verificación de crédito inicial.

Estos son los costos de cierre comunes que puede considerar después de elegir su prestamista. Muchos se enumeran en la Sección Con, página dos de su estimación de préstamo:

• Hogar InspecciónAunque muchos prestamistas no exigen estrictamente que los compradores realicen una inspección de la vivienda, se recomienda encarecidamente. Una inspección de la vivienda es su mejor oportunidad para detectar un defecto o problema de seguridad potencialmente costoso que no se haya detectado en visitas previas. Si la inspección detecta un problema grave (o varios), puede reducir el precio de su oferta, modificarla para obligar al vendedor a solucionarlo o retirarse por completo. El sector de las inspecciones de viviendas es bastante competitivo, por lo que debería haber numerosos inspectores trabajando en su zona. Encuentre candidatos preguntando a su agente inmobiliario (recuerde que los agentes suelen tener amigos en el sector de las inspecciones y, por lo tanto, no se garantiza su imparcialidad) o consultando con una asociación del sector, como la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas. Consulte reseñas y testimonios en línea de cada uno, verifique las referencias y entreviste a los finalistas si no está seguro de a quién elegir. Tenga en cuenta el precio, pero recuerde que un precio más bajo a veces significa menor calidad. Tome su decisión final basándose en la combinación óptima de costo y experiencia. Costo: $300 a $500 para una casa de tamaño promedio (1500 a 2500 pies cuadrados); mayor para casas más grandes. El pago generalmente se realiza directamente al inspector en la fecha de la inspección.
• Búsqueda de títuloLas búsquedas de título, realizadas por compañías de títulos o abogados especializados en bienes raíces, garantizan que los vendedores puedan vender legalmente sus propiedades. Las búsquedas de título revisan los eventos a lo largo de la historia de la propiedad, desde su plano inicial o subdivisión hasta la actualidad, para identificar gravámenes, convenios, servidumbres y otros elementos que afecten el interés del vendedor en la propiedad o su uso futuro por parte del comprador. Si bien los costos de la búsqueda de título suelen incluirse en los costos del seguro de título, se detallan en la estimación del préstamo y el estado de cuenta de cierre. La mejor manera de reducirlos es comparar compañías de seguros de título o abogados, o negociar directamente con estos proveedores de servicios. Costo: de $150 a $400, pero puede ser mayor si el historial de la propiedad es más complejo.
• Seguro de títuloExisten dos tipos principales de seguro de título: el del prestamista (préstamo) y el del comprador. Los compradores suelen pagar ambos. Ambos cubren el costo de reparar cualquier defecto detectado en la investigación inicial del título. Además, ambos protegen los intereses del prestamista y del comprador en la propiedad en caso de que se detecten defectos en el título, cláusulas o reclamaciones de terceros después del cierre de la transacción. Las pólizas del prestamista y del comprador permanecen vigentes hasta que las partes respectivas dejen de tener derechos sobre la propiedad; generalmente, cuando se vende la vivienda o, en el caso de las pólizas del prestamista, cuando la hipoteca se liquida por completo. El seguro de título del prestamista es obligatorio, mientras que el del comprador es muy recomendable; sin él, los compradores no tienen ningún recurso financiero en el caso, ciertamente poco frecuente, de que surja una reclamación legítima contra la propiedad. Los prestamistas contratan sus propias pólizas con aseguradoras de su preferencia. Las compañías de títulos, los abogados inmobiliarios y los prestamistas recomiendan las aseguradoras de los compradores, frecuentemente la misma compañía que asegura la póliza del prestamista. Sin embargo, los compradores tienen la libertad de comparar sus propias pólizas; de hecho, es ilegal obligar a un comprador a usar una aseguradora específica. La Asociación Americana de Títulos de Propiedad es un buen recurso para comparar precios. Costo: Las primas únicas del seguro de título varían desde tan solo $500 hasta más de $2,000 en total, para las pólizas del prestamista y del comprador, dependiendo de la ubicación y la complejidad del historial de la propiedad. $1,000 es una buena estimación.
• Tarifa de liquidaciónLa comisión de cierre cubre los servicios de su compañía de títulos o agente de depósito en garantía el día del cierre. La mejor manera de reducir esta comisión es comparar compañías o agentes de títulos, aunque las comisiones de cierre pueden variar poco dentro del mercado. Costo: Normalmente, $2 por cada $1,000 de precio de venta (por ejemplo, $400 en una casa de $200,000), pero puede ser mayor.

Costos de cierre que no puede comparar precios

Una vez que elige a su prestamista, cede parte del control sobre sus costos de cierre. Estos son los costos de cierre comunes que generalmente no puede modificar después de elegir a su prestamista. Muchos se enumeran en la Sección B de la página dos de su estimación de préstamo:

• Tarifa de solicitud de préstamoLa tarifa de solicitud, también conocida como "comisión de procesamiento", cubre el costo de la tramitación inicial de la solicitud de préstamo. Consulte directamente con su prestamista si su tarifa de solicitud incluye el costo de una verificación de crédito. De ser así, asegúrese de que no le cobren aparte por su informe crediticio. Además, la tarifa de solicitud a veces se incluye en la tarifa de apertura y no se detalla por separado, así que no se sorprenda si no la ve; solo tenga en cuenta que, como resultado, sus tarifas de apertura probablemente serán más altas. Costo: $200 a $500.
• Tarifa de originación de préstamoLa comisión de apertura del préstamo cubre los costos del prestamista (y algunos adicionales) durante el proceso de suscripción. A veces se indica como una sola partida y otras veces se divide en varias partes (incluyendo la solicitud y el procesamiento). La mayoría de los préstamos tienen comisiones de apertura, aunque algunos prestamistas ofrecen préstamos "sin costo" que compensan la ausencia de comisiones con tasas de interés más altas. Costo: Generalmente, entre el 0.5% y el 1.5% del precio de compra de la vivienda. Las comisiones se expresan generalmente en "puntos", donde un punto equivale al 1% del precio de compra.
• Tarifa de descuento de préstamoLos prestamistas a veces ofrecen reducir ligeramente las tasas de interés a cambio de un pago único considerable, conocido como comisión de descuento del préstamo, que también se expresa en "puntos". Si su prestamista ofrece una comisión de descuento, calcule cuidadosamente si le conviene aceptar la oferta, ya que el pago inicial podría ser mayor que lo que ahorraría durante la vida del préstamo. Costo: Generalmente, entre el 0,5 % y el 4 % del valor del préstamo. Al igual que con la comisión de apertura, un punto equivale al 1 % del valor del préstamo. Tenga en cuenta que un punto no necesariamente reduce su tasa de interés en un 1 %; la diferencia suele ser mucho menor.
• Informe de créditoLos prestamistas suelen exigir a los compradores el pago de los informes crediticios solicitados durante el proceso de originación. Sin embargo, a veces están dispuestos a ceder cuando los compradores, con confianza y firmeza, les piden que reduzcan las comisiones por informes crediticios. Costo: de $20 a $60, según la cantidad de informes y las fuentes.
• Certificación y Monitoreo de InundacionesLas tarifas de certificación de inundaciones cubren el costo de obtener y revisar los mapas de riesgo de inundación de su área para determinar si su vivienda se encuentra en una zona propensa a inundaciones. Los prestamistas a veces cobran una tarifa adicional por monitoreo de inundaciones que cubre el costo de mantener una medición precisa del riesgo de inundación a lo largo del tiempo, ya que los mapas de riesgo de inundación pueden cambiar con frecuencia. La certificación de inundaciones es fundamental si necesita un seguro contra inundaciones, por lo que vale la pena pagar esta tarifa. Costo: Aproximadamente $20 por certificación de inundaciones; hasta $50 por monitoreo de inundaciones.
• Tasación del prestamistaLos prestamistas siempre solicitan tasaciones en algún momento del proceso de suscripción, generalmente al principio. Las tasaciones suelen ser realizadas por tasadores externos, no por empleados del banco. El objetivo principal es garantizar que el valor de las viviendas iguale o supere el precio de oferta del comprador. Dado que los prestamistas no están dispuestos a prestar más del valor de la vivienda y, a veces, se muestran reacios a prestar con una relación préstamo-valor superior a la esperada, una tasación baja puede ser un serio obstáculo para un acuerdo. Para el comprador, la ventaja de una tasación baja es que puede obligar al vendedor a aceptar un precio más bajo. Sin embargo, el vendedor también puede discrepar con una tasación baja y amenazar con rescindir el acuerdo. No es raro solicitar una segunda opinión (de otro tasador) tras una tasación baja. Costo: de $250 a $500; aproximadamente el doble si se requiere una segunda tasación.
• Tarifa del corredorLas comisiones de los agentes compradores provienen de las ganancias de los vendedores, así que no tiene que preocuparse por pagar directamente la mayor parte de la compensación de su agente. Sin embargo, los agentes empleados por agencias inmobiliarias suelen estar obligados a cobrar una comisión por servicio o referencia en nombre de su empleador. Si bien no puede comparar precios para reducir su comisión de agente después de elegir un prestamista, puede controlarla o eliminarla trabajando con una agencia que cobre comisiones más bajas o ninguna. Costo: Muy variable, desde sumas simbólicas menores a $100 hasta más de $500.
• Tarifa de grabaciónLos gobiernos municipales o condales suelen cobrar por registrar las transferencias de bienes raíces en el registro público, un paso esencial en cualquier transacción inmobiliaria. Costo: Muy variable, dependiendo de las costumbres locales, el valor de las propiedades y otros factores; un promedio típico es de $100, pero puede ser mucho mayor.
• Impuestos de transferenciaLos gobiernos municipales, condales y posiblemente estatales cobran impuestos de transferencia sobre las transacciones inmobiliarias que se realizan dentro de sus jurisdicciones, generalmente en función del valor de las propiedades y la zonificación local. En algunos casos, los compradores deben adquirir timbres fiscales en una partida aparte en sus estados de cuenta. Al igual que los impuestos sobre la propiedad, los impuestos de transferencia son muy variables. Costo: Muy variable, dependiendo de las costumbres locales y el valor de las propiedades, y oscila entre varios cientos y miles de dólares.

Prepagos

Debe pagar estos costos por adelantado al cierre. Tenga en cuenta que también podría tener que depositar un fondo de garantía por adelantado para cubrir ajustes inesperados al alza en impuestos, seguros y gastos de la asociación de propietarios. Este fondo puede incluirse en el total de prepagos o desglosarse en una partida aparte.

• Intereses del primer mesLos prestamistas suelen exigir el pago por adelantado de los intereses hipotecarios, programados para devengarse entre el cierre y la fecha de vencimiento del primer pago completo (capital e intereses). Costo: Hasta un mes de intereses hipotecarios, dependiendo de la fecha de cierre (menos si el cierre es posterior al mes).
• Prima del seguro de propietarios de viviendaLos prestamistas casi siempre exigen un comprobante de seguro de vivienda antes del cierre. Una vez que elija una póliza, puede reducir el costo eligiendo un deducible más alto. Si ya tiene una póliza de seguro, como un seguro de automóvil, considere combinar su nueva póliza de seguro de vivienda con la misma aseguradora; esta medida puede reducir cientos de dólares en su prima anual combinada, en comparación con lo que pagaría por dos pólizas separadas. Generalmente, debe pagar la prima del primer año al momento del cierre o antes. Si su vivienda requiere un seguro contra inundaciones, terremotos u otros riesgos especiales, probablemente también deba pagar las primas del primer año de esas pólizas por adelantado. Costo: Muy variable, dependiendo de factores como la geografía, la construcción y antigüedad de la vivienda, el deducible y el valor de la propiedad. Según el Instituto de Información de Seguros, la prima anual promedio del seguro de vivienda en EE. UU. en 2013 fue de $1,096, con un rango de $561 en Idaho a $2,115 en Florida.
• Primas de seguros hipotecarios privadosLos compradores que planean pedir prestado más del 80% del valor de su vivienda (más del 80% de la relación préstamo-valor) deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI), que protege los intereses de los prestamistas en caso de morosidad. Las primas del PMI se pagan mensualmente con cargo al depósito en garantía, pero los prestamistas exigen a los compradores pagos por adelantado para cubrir los dos primeros pagos. Costo: De uno a dos meses de primas del PMI, que dependen del valor de la vivienda y la relación préstamo-valor.
• Impuestos sobre la propiedad por adelantadoLos anticipos de impuestos prediales suelen ser suficientes para cubrir las obligaciones tributarias (municipales y/o del condado) que se acumulan entre el cierre y la primera fecha de vencimiento, que puede ser desde menos de un mes hasta seis meses después del cierre. Sin embargo, el monto del anticipo puede ser mayor si el prestamista lo requiere. Costo: Muy variable.
• Cuotas anticipadas de la asociación de propietariosLos compradores en comunidades atendidas por asociaciones de propietarios (incluyendo urbanizaciones con acceso controlado y edificios de condominios) suelen pagar las cuotas de la asociación por adelantado hasta el final del primer período de pago, que puede durar hasta un año. Las entidades crediticias que agrupan las cuotas de la asociación en las cuentas de depósito en garantía de los compradores las añaden a los saldos de sus cuentas de depósito en garantía. Los compradores sin acuerdos de asociación con el pago de la cuenta de depósito en garantía podrían tener que pagar directamente a la asociación antes del cierre. Costo: Muy variable.

Si bien puede comparar precios, el seguro de propietarios (seguro contra riesgos) también se considera un seguro prepago, ya que generalmente debe pagar al menos una prima anual al momento del cierre si no lo ha hecho fuera del mismo.

Costos de cierre opcionales

Los costos de cierre comunes descritos anteriormente son obligatorios o fuertemente recomendados en la mayoría de las transacciones inmobiliarias residenciales.

En cambio, algunos de los siguientes costos solo son obligatorios por ley o costumbre en ciertos estados. Otros se consideran opcionales en general o solo son recomendables en ciertas circunstancias, como las inspecciones de tuberías de gas en viviendas antiguas con infraestructura de gas natural o las inspecciones de plagas en lugares donde las termitas son comunes.

Puedes comparar precios y encontrar muchos de estos artículos:

• Inspección de línea de alcantarillado y agua o fosa sépticaLas tuberías de alcantarillado son conocidas por su propensión a sufrir daños, incluso en viviendas relativamente nuevas. Las obstrucciones causadas por residuos sólidos sin tratar y residuos inorgánicos pueden dañar gravemente las tuberías, a veces irreparablemente. Lo mismo ocurre con las raíces profundas de los árboles, que también amenazan las tuberías de agua potable en viviendas con servicio municipal. Ambos peligros también pueden afectar a los sistemas sépticos. Las inspecciones de tuberías de alcantarillado, fosas sépticas y agua no son necesarias en propiedades nuevas ni en propiedades con sistemas de agua y drenaje recientemente renovados. Sin embargo, las propiedades con señales de alerta, como árboles maduros ubicados justo encima de una tubería de entrada o salida, son candidatas ideales para una inspección con cámara realizada por plomeros certificados. Las inspecciones pueden amortizarse con creces, ya que los costos de reparación o reemplazo de tuberías dañadas pueden superar los $5,000 y podrían no estar cubiertos por el seguro de la vivienda. Costo: $100 a $300.
• Prueba de pozoEn zonas rurales y semirrurales sin servicio municipal de agua, las pruebas de pozos confirman que estos tengan un caudal adecuado y que el agua que utilizan sea potable y pura. Los prestamistas suelen exigir pruebas de pozos exitosas antes del cierre. Las pruebas de pozos son obligatorias para ciertos tipos de préstamos, como los préstamos VA y FHA. La mayoría de las empresas de plomería y mantenimiento de pozos ofrecen pruebas de pozos, al igual que algunos inspectores de viviendas. Costo: Muy variable, dependiendo de la minuciosidad; de menos de $100 a más de $300.
• Inspección de la línea de gasLas viviendas con servicio de gas natural son propensas a fugas de gas, especialmente en líneas antiguas y en lugares cercanos donde se han realizado renovaciones o reparaciones. Lamentablemente, las inspecciones estándar de viviendas no cubren las líneas de gas, salvo verificar el correcto funcionamiento de los electrodomésticos conectados a ellas (como las cocinas). En cambio, las empresas de plomería y climatización (HVAC) ofrecen inspecciones especiales de fugas en las líneas de gas, que miden el caudal y la presión dentro de las líneas e identifican el origen y la gravedad de las fugas. Costo: Muy variable; típicamente entre $100 y $500, dependiendo del tamaño de la vivienda, el número de líneas y la presencia de fugas.
• Pruebas e inspección de radónEl radón, un gas radiactivo que se encuentra de forma natural en ciertos tipos de lecho rocoso, es la segunda causa principal de cáncer de pulmón en EE. UU. Se recomienda a los compradores en zonas propensas al radón (gran parte del norte de EE. UU. y la región intermontana del oeste) que realicen una prueba de radón antes del cierre, ya sea con kits de prueba caseros o a través de un profesional certificado. Las pruebas profesionales son más fiables, pero mucho más costosas. Costo: desde $15 para kits de prueba caseros; hasta $150 para pruebas profesionales.
• Inspección de termitas y plagasSe recomienda encarecidamente a los compradores en zonas propensas a termitas y hormigas que realicen inspecciones de termitas y plagas, ya que pueden descubrir infestaciones latentes o en fase inicial antes de que se descontrolen. En cambio, las inspecciones de viviendas estándar suelen detectar daños por plagas solo cuando se han convertido en un problema costoso y potencialmente decisivo. Muchas empresas de control de plagas ofrecen inspecciones de plagas de viviendas antes del cierre. Costo: $50 a $150; mayor para viviendas más grandes e inspecciones que abarcan una gama más amplia de plagas (como roedores).
• Inspección de pintura con plomoEstados Unidos prohibió la pintura con plomo en 1978. Las casas construidas antes de ese año, y que no se hayan renovado completamente entretanto, podrían contener pintura con plomo. La pintura con plomo suele estar oculta bajo capas frescas de pintura sin plomo, por lo que no siempre es evidente para el ojo inexperto. Desafortunadamente, esto hace que las inspecciones de pintura con plomo sean más caras de lo que se cree. La pintura con plomo no representa un riesgo grave para la salud de los adultos, pero definitivamente debería considerar una inspección si tiene niños pequeños. Costo: de $300 a $500; más para casas más grandes.
• Inspección de techosRealizada por empresas de techado o contratistas generales, esta inspección complementaria somete los techos a revisiones exhaustivas. Una inspección de techo es mucho más exhaustiva que las revisiones a fondo que se realizan durante las inspecciones de viviendas estándar. Por lo tanto, se recomiendan las inspecciones de techo para compradores de viviendas antiguas, especialmente cuando estas detectan posibles problemas. Costo: Aproximadamente $100 para casas de tamaño promedio; mayor para casas más grandes.
• Tarifa de inspección del prestamistaLos prestamistas rara vez realizan sus propias inspecciones de vivienda al otorgar préstamos para viviendas antiguas. La tasación es suficiente para determinar el valor de las viviendas existentes, y los defectos o problemas de seguridad se consideran una "precaución del comprador". Sin embargo, la financiación de viviendas de nueva construcción es diferente. Los prestamistas suelen encargar inspecciones de viviendas nuevas poco antes de la fecha de cierre. Las inspecciones del prestamista certifican principalmente que las viviendas nuevas están terminadas y listas para una ocupación segura. Estas inspecciones son menos exhaustivas que las inspecciones solicitadas por el comprador y, por lo tanto, menos costosas. Costo: $50 a $150.
• Tarifa de encuestaAlgunos prestamistas exigen estudios topográficos de la propiedad, que determinan los límites precisos de las parcelas y su relación con las parcelas colindantes, ubican las mejoras en la propiedad e identifican servidumbres que podrían afectar futuras mejoras (como caminos de acceso o piscinas). Estos deben ser realizados por topógrafos profesionales, cuyo trabajo es costoso. Sin embargo, muchos prestamistas se conforman con los llamados estudios de ubicación de viviendas, que son menos exigentes (y menos costosos) que los estudios de linderos. Costo: de $250 a $500 para estudios de ubicación de viviendas; de $500 a más de $1,000 para estudios de linderos.
• Honorarios de abogadosEn algunos estados, las transacciones inmobiliarias son supervisadas por abogados, no por compañías de títulos de propiedad ni agentes de fideicomiso. Los compradores suelen ser responsables de compensar a sus propios abogados, así como a los de sus prestamistas. Los honorarios de los abogados reemplazan los honorarios de las compañías de títulos de propiedad o agentes de fideicomiso, pero pueden ser más elevados. Costo: de $500 a más de $1,000, dependiendo de la complejidad de la transacción y los honorarios de los abogados.
• Tarifa de solicitud de seguro hipotecarioAlgunos prestamistas cobran comisiones aparte por la tramitación de la solicitud de seguro hipotecario. Esta práctica es algo cuestionable, y muchos prestamistas están dispuestos a reducir o eliminar estas comisiones si se les solicita. Otros las incluyen en las comisiones de solicitud de préstamo o de apertura sin detallarlas. Costo: Generalmente menos de $100.
• Honorarios del notarioEsta tarifa, generalmente cobrada por una compañía de títulos o un agente de depósito en garantía, cubre la declaración jurada de un notario que acredite la autoría de las partes de la transacción y que la misma se realizó según lo registrado. A menudo es posible negociar los honorarios notariales. Costo: Generalmente menos de $50.
• Tarifa de mensajeríaSi desean agilizar la entrega de documentos para el día del cierre, las compañías de títulos o los agentes de fideicomiso cobran a los compradores los costos de mensajería necesarios. Esta es otra tarifa absurda que los agentes de liquidación suelen estar dispuestos a condonar si se les presiona. Costo: Generalmente menos de $30.

Consejos para reducir o eliminar los costos de cierre

¿No se conforma con comparar precios para encontrar la mejor oferta en cada detalle del cierre? Estos consejos pueden reducir su costo total de cierre o, si cierra en un mercado favorable para compradores, posiblemente eliminarlos por completo.

1. Incorpore "Pagos del vendedor" en su oferta

Esta es probablemente la estrategia más eficaz y potente para reducir los costos de cierre sin aumentar el capital ni la tasa de interés de su préstamo. Dependiendo de la situación del mercado inmobiliario local y de la motivación del vendedor, podría convencerlo de que asuma parcial o totalmente sus costos de cierre.

Incluso un pequeño gesto por parte del vendedor puede ahorrarle mucho dinero. Por ejemplo, supongamos que sus costos de cierre ascienden al 4% en un préstamo de $200,000. Eso equivale a $8,000. Cada 10% que el vendedor acepte cubrir reduce sus costos de cierre en $800. Asimismo, la disposición del vendedor a cubrir un solo elemento importante del cierre, como una póliza de seguro de título de $1,000 o los impuestos prediales durante los primeros seis meses, puede reducir significativamente su desembolso.

Los costos de cierre pagados por el vendedor se proponen primero en las ofertas de compra de los compradores y suelen formar parte de las negociaciones. Una vez firmado el contrato de compraventa, los costos pagados por el vendedor pueden modificarse en cualquier momento antes del cierre. Si no está seguro de si el vendedor (o su mercado local) aceptará muchos costos pagados por el vendedor, considere ofrecer un precio de venta más alto para compensarlos. Esto crea un punto de equilibrio para el vendedor, a la vez que le permite financiar los costos adicionales al tipo de interés de su préstamo.

2. Compare precios de prestamistas

La manera más efectiva de reducir los gastos de cierre que no le permiten comparar precios es simplemente comparar prestamistas con los costos de cierre más bajos en general. Puede (y debe) visitar varios prestamistas y solicitar presupuestos de cada uno.

Para comparar, busque en internet las tasas hipotecarias en su zona o visite un sitio web como Zillow o Realtor.com. Revise las tasas y condiciones de cada prestamista y luego contacte a los prestamistas que le interesen para obtener una estimación del préstamo. Al revisar la estimación de cada prestamista, preste mucha atención a los costos principales, como las comisiones de apertura. Si bien los prestamistas suelen reducir las comisiones cuando se les cuestiona, no suelen ceder en sus cargos básicos.

3. Desafiar a los prestamistas sobre las comisiones individuales

Los prestamistas son sorprendentemente flexibles con las tarifas adicionales más pequeñas, como las tarifas de informes de crédito, las tarifas de mensajería e incluso las tarifas de solicitud de préstamo. En algunos casos, una pregunta directa sobre una tarifa en particular - "¿qué cubre esto realmente?" - es suficiente para borrarla de la declaración de liquidación. En otros casos, los prestamistas están dispuestos a negociar ciertas tarifas a la baja o cubrirlas parcialmente (por ejemplo, la ta